Seu arrendamento rural foi contratado em sacas de soja? Saiba por que sua cláusula de preço pode ser anulada judicialmente

No interior, é praxe: o produtor arrenda a terra e combina pagar “100 sacas de soja por alqueire”.

A prática é tão comum que virou costume regional. O problema é que, para o Superior Tribunal de Justiça, essa forma de contratar tem um vício: a cláusula que fixa o preço do arrendamento em quantidade de produtos é nula.

A notícia surpreende quem contrata assim há décadas, mas a conclusão é mais sutil do que parece. A lei não proíbe o produto no contrato, proíbe uma forma específica de se fixar o preço. Entender a diferença separa um contrato seguro de um contrato potencialmente anulável.

O que diz a lei

Os contratos agrários são regidos pelo Estatuto da Terra, a Lei Federal nº 4.504/1964, e pelo Decreto nº 59.566/1966, que a regulamenta.

São normas de caráter protetivo, elaboradas ainda na década de 60, pensadas para resguardar o arrendatário, historicamente visto como a parte mais vulnerável da relação, da insegurança gerada pela oscilação do preço das commodities.

O ponto central está na leitura conjunta do art. 95, XI, “a”, do Estatuto da Terra[1], com o art. 18 do Decreto nº 59.566/1966[2]. Por serem regras irrenunciáveis, o próprio Decreto estabelece, no parágrafo único do art. 2º, que a cláusula que as contrarie é nula de pleno direito.

A distinção fundamental: preço x forma de pagamento

Aqui está o ponto de vulnerabilidade da maioria dos contratos.

O art. 18 do decreto regulamentador exige que o preço do arrendamento seja fixado somente em quantia fixa em dinheiro, possibilitando que o pagamento seja realizado: 1) em dinheiro; 2) em quantidade de frutos, cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel à época da liquidação — isto é, no momento da quitação da obrigação.

O parágrafo único deste artigo 18 traz a vedação expressa: é proibido ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.

Vamos por partes.

A vedação é justamente fixar como preço uma quantidade determinada de frutos ou produtos, por exemplo, “100 sacas de soja por alqueire”.

O mesmo art. 18 admite, expressamente, que o pagamento desse preço seja feito em produtos. Ou seja: a lei não bane a soja no contrato, mas exige que o valor devido esteja definido em reais, podendo a quitação ocorrer em frutos, pela cotação de mercado.

A diferença, na prática:

• Nulo: “O arrendamento equivale a 100 sacas de soja por alqueire.” O preço, aqui, é o próprio produto.
• Válido: “O arrendamento é de R$ X por alqueire, podendo o pagamento ser feito em sacas de soja pelo preço corrente no mercado local na data do vencimento.” O preço é certo, em dinheiro; o produto é apenas o meio de quitação.

A razão da regra é econômica: com o preço fixado em dinheiro, o arrendatário sabe exatamente quanto deve, e não fica refém de uma cotação baixa que o obrigaria a entregar volumes cada vez maiores de produto para pagar a mesma dívida.

Como o Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre o assunto?

No REsp nº 1.266.975/MG, um agricultor havia ajustado o pagamento do arrendamento em 1.060 sacas de soja e, após ocupar a área por 2 (dois) anos sem pagar foi cobrado via ação monitória. Ele sustentou que o contrato não serviria como prova escrita por prever pagamento em produto, o que incorreria na vedação do Decreto nº 59.566/1966.

O STJ reconheceu a nulidade da cláusula de preço, mas rejeitou o argumento do devedor, que pretendia invalidar toda a avença.

E foi além, fixando conclusões que caminham juntas e que são o que mais interessa a quem litiga:

1.   A cláusula que fixa o preço do arrendamento em quantidade de produtos é nula;

2.   Essa nulidade não invalida o contrato nem extingue a dívida;

3.   Com a declaração de nulidade da cláusula que fixou o preço, o valor será apurado e arbitrado judicialmente.

O mesmo raciocínio foi mantido em julgados posteriores, como o AgInt no REsp nº 1.397.715/MT (3ª Turma, Rel. Min. Villas Bôas Cueva) e o AgInt no REsp nº 1.546.289/MT (4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão), e o mais recente, o AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503/MT (3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro), o que demonstra que se trata de orientação firme das Turmas de Direito Privado, e não de decisão isolada.

Em sentido diverso, no REsp 1.692.763/MT (3ª Turma, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, j. 11/12/2018), em que o arrendatário adimpliu a obrigação por mais da metade do período de vigência do contrato, o Superior Tribunal de Justiça aplicou o princípio da boa-fé objetiva (venire contra factum proprium) e a proteção da confiança, que impedem que o devedor alegue a nulidade tão somente quando em curso o processo executivo que objetivava a satisfação das parcelas não pagas.

A nulidade não extingue a dívida, mas, em regra, afasta a execução direta e pode reduzir significativamente o valor esperado pelo arrendador

Este é o ponto que ameniza, com ressalvas, a situação do arrendador: reconhecer a nulidade da cláusula de preço não é um salvo-conduto para o arrendatário inadimplente.

Em regra, a nulidade da cláusula de preço compromete a liquidez do título e afasta a execução direta: o STJ entende que o contrato continua a servir como prova escrita da relação jurídica, apta a embasar ação monitória ou de cobrança, e não como título executivo líquido. A ressalva fica por conta de situações específicas — como a do já mencionado REsp 1.692.763/MT —, em que a boa-fé objetiva preserva a executividade do contrato pactuado em produto.

Como a cláusula de preço em produto cai, o valor efetivamente devido é apurado por arbitramento, em liquidação de sentença. O fundamento é direto: quem usou a terra alheia por anos não pode se livrar da contraprestação alegando um vício de forma que ele próprio ajudou a criar, sob pena de enriquecimento sem causa.

Em resumo: a nulidade protege o arrendatário contra a insegurança do preço variável, mas não o exime de pagar pelo que usou. E, do outro lado, o arrendador não fica sem seu crédito, porém, recebe somente o valor apurado judicialmente, e não a quantidade em produto originalmente combinada.

Como contratar com segurança

A leitura correta do tema leva a uma recomendação simples e de baixo custo:

·  Fixe o preço do arrendamento em reais (valor certo em dinheiro).

·  Se as partes quiserem operar com produto, preveja o pagamento em frutos pela cotação de mercado na data do vencimento, sem transformar o produto no próprio preço.

·  Documente a relação por escrito, com clareza sobre valor, prazo e forma de quitação: o contrato bem redigido é o que garante a cobrança em caso de inadimplemento.

Um ajuste de redação resolve o problema na origem e evita que uma cláusula corriqueira se torne o flanco aberto de uma disputa futura.

Prevenção de conflitos e segurança jurídica em contratos

A redação, estruturação, revisão e o alinhamento de estratégias em contratos de arrendamento e de parceria rural, bem como em ações de cobrança, monitórias e execuções envolvendo débitos de arrendamento, compõem a esfera de atuação de nosso escritório.

Avaliamos a validade das cláusulas, inclusive as de preço, e elaboramos estruturas seguras de contratação para o produtor rural e o proprietário de imóveis rurais arrendados. Seja você arrendador, que precisa receber de forma segura ou arrendatário que precisa estar protegido de cobranças indevidas, procure o profissional de sua confiança para prevenir conflitos e adotar as opções mais adequadas para a sua relação contratual.

Este conteúdo é meramente informativo e não constitui parecer ou consulta jurídica. A aplicação a casos concretos depende de análise individualizada pelos profissionais de sua confiança.