Inquilino não pagou? Como funciona o despejo e as vantagens que a Lei do Inquilinato dá ao locador

O aluguel venceu, o pagamento não veio e as promessas se acumulam. Quem vive de renda de locação conhece a rotina: cobranças ignoradas, pagamentos parciais que não cobrem a dívida, a esperança de que o próximo mês seja diferente. O que nem todo locador conhece são as ferramentas que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) coloca à sua disposição — algumas delas surpreendentemente rápidas.

A conclusão que este artigo desenvolve é direta: o despejo por falta de pagamento pode ser mais célere e menos custoso do que se imagina, e o principal fator de sucesso não está no processo, mas na redação do contrato.

O que diz a lei: o dever de pagar e a via do despejo

A relação locatícia é pautada pela onerosidade e pela comutatividade: o locador cede o uso do imóvel; o locatário paga por ele. O art. 23, incisos I e VIII, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o dever elementar de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação[1]. O descumprimento autoriza o desfazimento do vínculo, na dicção do art. 9º, III, da mesma lei[2].

Há um detalhe que trabalha a favor do locador: tratando-se de obrigação líquida, certa e com termo fixado — o vencimento em dia certo previsto no contrato —, a mora se opera de pleno direito com o simples vencimento da parcela, prescindindo de interpelação, notificação ou protesto. É a mora ex re, consagrada no art. 397 do Código Civil[3]. Em termos práticos: a notificação extrajudicial não é requisito para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.

Outra vantagem está na cumulação de pedidos: o despejo pode ser proposto em conjunto com a cobrança dos aluguéis e acessórios, no mesmo processo (art. 62, I)[4]. Retoma-se o imóvel e cobra-se a dívida de uma só vez, com o débito atualizado e acrescido de juros a partir do vencimento de cada parcela.

A liminar: desocupação em 15 dias

O legislador, visando conferir celeridade à retomada de imóveis em casos de inadimplência, instituiu a possibilidade de concessão de liminar de despejo inaudita altera pars — isto é, sem a oitiva prévia da parte contrária — para desocupação em 15 (quinze) dias, nas ações fundadas exclusivamente na falta de pagamento em contrato desprovido de garantia (art. 59, § 1º, IX)[5].

Três requisitos são exigidos: (i) a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento; (ii) a prestação de caução, pelo locador, no valor equivalente a três meses de aluguel; e (iii) contrato desprovido das garantias do art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária[6] —, seja por não terem sido contratadas, seja por extinção ou pedido de exoneração.

Aqui reside uma inversão de expectativas: o contrato sem fiador, sem caução e sem seguro — que parecia o mais frágil — é justamente o que abre o caminho mais rápido para retomar o imóvel.

A própria dívida pode servir de caução

E quando o contrato tem garantia? Não há problema. O não pagamento coloca o inquilino em mora, e a jurisprudência construiu duas pontes que mantêm aberta a via da liminar.

A primeira: quando o débito acumulado absorve integralmente o valor caucionado, a situação se equipara à extinção da garantia — atendendo, por equivalência, o requisito da ausência de garantia do art. 59, § 1º, IX.

A segunda: a caução processual de três aluguéis, exigida do locador para a concessão da liminar, pode ser prestada com os próprios créditos locatícios inadimplidos. O Tribunal de Justiça do Paraná firmou tese expressa nesse sentido: "A utilização dos créditos locatícios como caução é admitida, desde que comprovada sua suficiência e a inexistência de outras garantias locatícias, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91" (TJ-PR, Agravo de Instrumento nº 0059520-30.2024.8.16.0000, Foz do Iguaçu, 18ª Câmara Cível, Rel. Marcelo Gobbo Dalla Dea, j. 21/10/2024).

No mesmo sentido, a 17ª Câmara Cível do TJ-PR admite a liminar mesmo em contrato garantido por caução, "quando verificado que o valor caucionado resta completamente absorvido pelo débito de alugueres inadimplidos, configurando verdadeira extinção da garantia", aceitando-se o crédito locatício, por período igual ou superior a três meses, como caução do juízo — em consonância, registra o acórdão, com orientação do Superior Tribunal de Justiça (TJ-PR, Agravo de Instrumento nº 0102955-54.2024.8.16.0000, Curitiba, 17ª Câmara Cível, Rel. Francisco Carlos Jorge, j. 10/02/2025).

Traduzindo para a prática: se a dívida do inquilino supera três aluguéis, essa mesma dívida serve de caução, e a liminar de despejo pode ser obtida sem qualquer desembolso pelo locador. Exigir depósito adicional de quem já está sendo lesado pelo inadimplemento configuraria onerosidade excessiva e verdadeiro obstáculo ao acesso à Justiça. E é aqui que a redação do contrato mostra o seu valor: cláusulas penais, multas, juros e demais acessórios bem previstos compõem o crédito que servirá de garantia.

O que é preciso provar

Menos do que se imagina. Para fins de concessão da liminar, o Tribunal de Justiça do Paraná consolidou o entendimento de que a apresentação da planilha de débitos e dos comprovantes de encargos vencidos é prova suficiente do inadimplemento, vedando-se exigir do locador a produção de prova negativa — isto é, a prova de que não recebeu (TJ-PR, Agravo de Instrumento nº 0120057-89.2024.8.16.0000, Curitiba, 17ª Câmara Cível, Rel. Des. Francisco Cardozo Oliveira, j. 24/04/2025).

Contrato de locação assinado, memória de cálculo e comprovantes dos encargos não pagos demonstram, de plano, a infração contratual. Eventuais mensagens de cobrança ignoradas servem para corroborar a ciência inequívoca do devedor e o exaurimento da via amigável — mas, como visto, não são requisitos da ação.

E o inquilino pode evitar o despejo? A purga da mora e os seus limites

Pode — e é bom que ambas as partes conheçam a regra. Citado na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário dispõe de 15 (quinze) dias para efetuar o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, evitando a rescisão da locação. É a chamada purga (ou emenda) da mora, prevista no art. 62, II, da Lei nº 8.245/91[7].

O pagamento, contudo, deve ser integral: aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador — estes fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser diversamente. Pagamento parcial não purga a mora e não impede o despejo.

E o benefício tem limite temporal: não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009)[8]. Basta uma utilização anterior, dentro dessa janela, para fechar a porta.

A boa-fé também limita o alcance do benefício durante o próprio processo. Em julgado recente, o Superior Tribunal de Justiça analisou o caso de um locatário que quitou a dívida acumulada, mas deixou de pagar em dia os aluguéis que venciam no curso da ação. A Corte entendeu que a purga da mora é uma oportunidade que a lei confere ao locatário de boa-fé — e não um instrumento de proteção à inadimplência contínua: os atrasos reiterados ao longo do processo autorizam a rescisão contratual e o despejo (STJ, REsp nº 2.225.450).

Em resumo: ou o inquilino quita integralmente a dívida — uma única vez a cada dois anos — e mantém em dia os aluguéis vincendos, ou desocupa o imóvel.

Um detalhe para contratos com cláusula de arbitragem

Por fim, um ponto que interessa sobretudo às locações comerciais: a existência de cláusula compromissória não impede que o locador vá diretamente ao Judiciário para retomar o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento unânime da Quarta Turma, definiu que a ação de despejo, por sua natureza executiva lato sensu — cognição e execução na mesma relação processual, com restituição do imóvel e imissão do locador na posse —, é de competência exclusiva do juízo estatal (STJ, REsp nº 1.481.644/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 01/06/2021, DJe 19/08/2021).

Como contratar com segurança

A leitura correta do tema leva a recomendações simples e de baixo custo:

·          Documente a locação por escrito, com valor certo, vencimento em dia fixo e forma de pagamento definida: é o que ativa a mora automática e dá liquidez à cobrança.

·          Escolha conscientemente a garantia — e apenas uma, pois a lei veda cumular mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único): a ausência de garantia abre a via da liminar de 15 dias; a caução de poucos aluguéis tende a ser rapidamente absorvida pela dívida.

·          Preveja cláusulas penais, multa, juros e demais acessórios: além do efeito dissuasório, integram o crédito que poderá servir de caução para a liminar.

·          Trate por escrito a permanência de terceiros, a sublocação e a cessão (art. 13): tolerâncias informais criam zonas cinzentas que atrasam a retomada.

Um contrato bem redigido não evita apenas a inadimplência: ele encurta o caminho quando ela acontece.

Prevenção de conflitos e segurança jurídica em contratos de locação

A redação, estruturação e revisão de contratos de locação residencial e comercial, bem como as ações de despejo, cobrança e execução envolvendo débitos locatícios, compõem a esfera de atuação de nosso escritório.

Avaliamos a validade e a eficácia das cláusulas — inclusive as de garantia, vencimento e penalidades — e elaboramos estruturas seguras de contratação. Seja você locador, que precisa receber com segurança e retomar o imóvel sem desgaste, ou locatário, que precisa se proteger de cobranças indevidas, procure o profissional de sua confiança para prevenir conflitos e adotar as opções mais adequadas para a sua relação contratual.

Este conteúdo é meramente informativo e não constitui parecer ou consulta jurídica. A aplicação a casos concretos depende de análise individualizada pelos profissionais de sua confiança.

[1] Lei nº 8.245/91, Art. 23: "O locatário é obrigado a: I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...] VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto."

[2] Lei nº 8.245/91, Art. 9º: "A locação também poderá ser desfeita: [...] III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos."

[3] Código Civil, Art. 397: "O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor."

[4] Lei nº 8.245/91, Art. 62, I: "Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito."

[5] Lei nº 8.245/91, Art. 59, § 1º: "Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo."

[6] Lei nº 8.245/91, Art. 37: "No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

[7] Lei nº 8.245/91, Art. 62, II: "o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa."

[8] Lei nº 8.245/91, Art. 62, parágrafo único (redação dada pela Lei nº 12.112/2009): "Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação."